Die Behauptung, man dürfe in Deutschland einen Immobilienkredit nur aufnehmen, wenn man ihn sicher bis zum Renteneintrittsalter zurückzahlen kann, ist so pauschal nicht korrekt und meist vereinfachend oder irreführend wiedergegeben.
Es gibt kein allgemeines Gesetz, das eine solche strikte Regel vorschreibt. Was es gibt, sind regulatorische Vorgaben für Banken (insbesondere durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – WIKR) und aufsichtsrechtliche Anforderungen, die im Einzelfall zu einer solchen Wirkung führen können. Aber: Diese wirken indirekt über die Kreditvergabe der Banken, nicht durch ein direktes Verbot für Kreditnehmer.
🔍 1. Was ist die WIKR (Wohnimmobilienkreditrichtlinie)?
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie basiert auf einer EU-Richtlinie und wurde in Deutschland u. a. ins §§ 489a ff. BGB und in die Immobilienkreditvergabe-Verordnung (ImmoKWPLV) umgesetzt.
Die WIKR schreibt u. a. vor:
- Banken müssen die Kreditwürdigkeit und Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers sehr sorgfältig prüfen.
- Sie dürfen keinen Kredit vergeben, wenn absehbar ist, dass der Kreditnehmer ihn sich nicht leisten kann, insbesondere nicht aus dem laufenden Einkommen.
Diese Prüfung muss aber realistisch und nachvollziehbar sein, nicht spekulativ (z. B. auf künftig steigende Immobilienpreise oder Erbschaften darf man sich nicht verlassen).
Wichtig: Für reine Kapitalanleger (z. B. bei vermieteten Objekten oder bei Kauf durch eine Kapitalgesellschaft) gelten teilweise andere Regeln – siehe unten.
🔍 2. Gibt es eine Altersgrenze?
Es gibt kein Gesetz, das sagt: „Der Kredit muss vor Renteneintritt getilgt sein.“
Aber:
- Viele Banken setzen das als interne Kreditrichtlinie an.
- Hintergrund: Mit Renteneintritt sinkendes Einkommen, höheres Risiko für Zahlungsausfälle, eingeschränkte Pfändungsmöglichkeiten.
- Deshalb sagen viele Banken in der Praxis: Rückzahlung idealerweise bis 67.
Aber: Es ist keine gesetzliche Pflicht – je nach Bonität, Sicherheiten und Modell ist auch eine Tilgung über das Rentenalter hinaus möglich.
🏛️ 3. Sonderfall: Beamte & Unternehmensstrukturen
a) Beamte als Kreditnehmer
- Beamte haben ein sehr stabiles Einkommen und eine hohe Versorgungssicherheit → gute Bonität.
- Banken rechnen auch mit Pensionsansprüchen bei der Rückzahlungsfähigkeit – das kann z. B. eine längere Laufzeit rechtfertigen.
- Wenn zwei verbeamtete Personen zusammen kaufen oder bauen: Bonitätsplus.
b) GbR, GmbH, KG als Modell
Diese Konstellationen unterliegen anderen Kriterien, insbesondere:
- Keine Verbraucherkreditregelung, sondern Unternehmenskredite.
- Die WIKR gilt nicht, wenn die Immobilie nicht zur Eigennutzung, sondern zur Vermietung oder zum Betriebsvermögen gehört.
- In solchen Fällen kann die Bank auch auf andere Kriterien abstellen: Ertragswert, Sicherheiten (z. B. Grundstück), Nachschusspflicht etc.
Das heißt:
❗ Über eine GbR, GmbH oder KG kann ein Immobilienkredit oft auch mit längerer Laufzeit abgeschlossen werden, ohne dass das Renteneintrittsalter eine harte Grenze ist.
🏗️ 4. Grundstückseinlage in Kapital- oder Personengesellschaft
Wenn du ein wertvolles Bauland in eine Gesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) einbringst:
- Buchwert oder Teilwert kann als Eigenkapital angesetzt werden.
- Das erhöht die Bonität der Gesellschaft erheblich.
- In der Regel erfolgt dies durch einen Sachgründungsbericht bzw. Sacheinlagevertrag, muss ggf. notariell beurkundet werden.
- Das kann steuerliche Implikationen haben (z. B. § 6 Abs. 5 EStG, § 24 UmwStG).
Wenn diese Gesellschaft dann einen Kredit aufnimmt, haftet das Grundstück (Beleihungswert) – hier wird mit dem Wert des Grundstücks als Sicherheit gearbeitet.
→ Das ist ein legitimes und häufiges Vorgehen bei Bauprojekten oder zur Vermögensstrukturierung.
✅ Fazit
| Aussage | Bewertung |
|---|---|
| „Man darf nur Kredit aufnehmen, wenn man ihn bis zur Rente zurückzahlen kann.“ | ❌ So nicht korrekt. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, nur bankinterne Regeln auf Basis der Rückzahlungsfähigkeit. |
| WIKR verbietet riskante Kreditvergaben an Privatpersonen | ✅ Ja, aber nicht absolut. Bei ausreichender Bonität kann auch über Renteneintritt hinaus finanziert werden. |
| Beamte haben Vorteile bei der Kreditwürdigkeit | ✅ Ja, deutlicher Vorteil. |
| Über eine Gesellschaft kann man das umgehen | ✅ In vielen Fällen ja – insbesondere bei vermieteten oder gewerblichen Objekten. |
| Grundstückseinlage erhöht den Beleihungswert | ✅ Ja – cleverer Hebel für Eigenkapitaläquivalent. |
Wenn du willst, kann ich dir auch ein Beispielmodell aufzeichnen:
- Grundstückseinlage in GmbH & Co. KG
- Bau über die KG
- Fremdfinanzierung über Kredit mit Tilgung bis 75
- Vermietung, spätere Entnahme der Erträge
- Steuerliche Optimierung (z. B. Thesaurierung, Entnahmeplanung, Sonderbetriebsausgaben etc.)
Sag Bescheid – dann rechne ich dir das durch oder entwerfe ein rechtlich steueroptimiertes Beispiel.
